С 2014 года, по версии отдельных экспертов, рынок недвижимости в Крыму практически замер. Какова на самом деле ситуация на рынке крымской недвижимости? Что продается и по каким ценам, приехали ли на полуостров богатые россияне, какова средняя цена квадратного метра жилья – об этом говорим с директором крымского агентства недвижимости «Мультидом» Натальей Массальской.
– С нами на связи директор крымского агентства недвижимости «Мультидом» Наталья Массальская. Наталья, расскажите, какова сейчас, по вашей оценке, ситуация на крымском рынке недвижимости?
Массальская: С удовольствием расскажу. Сейчас мы работаем большей частью по Севастопольскому региону, и потому я хотела бы остановиться на нем. Я могу подтвердить, что многие украинцы, которые раньше имели здесь недвижимость, сейчас занялись ее продажей, и 30%-й подоходный налог при продаже, который берется с нерезидентов, здесь мешает. К тому же вопрос – когда, как его платить и платить ли – всегда витает в воздухе. Хотя, конечно, есть юридические ответы, как это делать. Что касается российских покупателей, я бы не сказала, что их нет. В нашем регионе приобретают недвижимость люди из разных регионов России – и с юга, и с крайнего Севера, и с Дальнего Востока в том числе. Конечно, приезжают за покупками домов у моря – это самый типовой заказ, квартир у моря. Запросы по ценам – однокомнатная квартира от 2 до 4 миллионов, двухкомнатная – от 3 до 6 миллионов. Домики у моря хотят покупать за 2-3 миллиона рублей. Я называю цены в рублях, поскольку речь идет о российских покупателях.
– Что преобладает – спрос или предложение, и в какой пропорции?
Массальская: Не могу подсчитать до процента, но спрос имеется у россиян, которые хотят погреться на крымском солнце летом или переехать на постоянное место жительства для работы, что подтверждает и рынок аренды и рынок покупки. Спрос имеется, почему нет, он основывается и на бюджетных программах РФ, и на военной ипотеке, и обычной ипотеке, и материнском капитале.
– Какая динамика наблюдается с 2014 года, когда был бум на крымскую недвижимость?
Конечно, сейчас меньший темп на рынке – сказывается и мировой кризис, он отражается на рынке недвижимости и Украины, и России, да на всех рынках. Недвижимость для отдыха – это ведь не предмет первой необходимости
Массальская: Конечно, сейчас меньший темп на рынке – сказывается и мировой кризис, он отражается на рынке недвижимости и Украины, и России, да на всех рынках. Недвижимость для отдыха – это ведь не предмет первой необходимости. А для постоянного проживания люди едут и покупают недвижимость, если есть возможность – кто-то впрок, для будущей пенсии, для летнего отдыха. Так что, конечно, темп меньший, чем в 2014, когда у нас были очень сложные схемы по оформлению, был переход со старого на новое законодательство, и мы не могли толком оформлять объекты, но спрос был. Сейчас ситуация уравновесилась, но я не могу сказать, что рынок стоит. Бюджетные варианты пользуются спросом – каждый день делаем показ домов и квартир у моря, есть кому и есть за что.
– Какие сейчас есть в Крыму государственные программы, по которым можно получить жилье или ипотеку?
Массальская: Обычная ипотека работает в стандартном режиме – банки функционируют. «Генбанк», «Банк России», «Финансовый стандарт» и другие дают кредиты желающим, я уж не говорю о военной ипотеке, где действительно за бюджетные средства Министерства обороны семья военнослужащего, который имеет на это право, покупает недвижимость. Как правило, это квартиры по цене от 2 до 4 миллионов рублей. Мы помогаем такие документы делать своими руками, так что я говорю об этом из практики. Также работают сертификаты, которые выдаются жителям Крайнего Севера, сертификаты, выдаваемые местным жителям – афганцам, ветеранам, МВД. Эти сертификаты выдаются людям, которым положено жилье, и эти программы мы тоже воплощаем в жизнь. Также работает материнский капитал – для улучшения жилищных условий 452 тысячи рублей можно вложить в недвижимость для семьи, у которой двое детей. Это полагается по законам РФ.
– Насколько просто участвовать в программе для военнослужащих, и какой объем документов нужен, чтобы получить какие-либо бонусы от государства в решении квартирного вопроса?
Массальская: Военнослужащему большого пакета документов не нужно. Он предоставляет свои справки, подтверждающие, что он служит, получает сертификат. В течение двух месяцев нужно отправить свои документы, собранные в воинской части. Это несложный пакет для военнослужащего, ведь нужные документы и доказательства всегда есть под рукой. Что касается владельца недвижимости, который может и хочет участвовать в продаже, чтобы жилье могла купить семья военнослужащего, то тут требуются дополнительные документы от продавца. Тут нужно сделать свидетельство о регистрации права, то есть перерегистрировать украинский пакет документов на российский. Это требует некоторого времени. Грубо говоря, надо лишний месяц заниматься бумагами. Если речь идет об обычной продаже за наличные, это не нужно, а для участия в военной ипотеке – надо.
– Наталья, говорят, что сделки, которые сейчас осуществляются в Крыму относительно крымской недвижимости, на материке не признаются. По какой процедуре сейчас оформляется купля-продажа недвижимости, если хозяин – гражданин Украины и находится на материке?
Хозяину с материковой Украины необходимо оформить сделку здесь, поскольку покупателю нужно зарегистрировать свое право, и без органов государственной регистрации России тут не обойтись, ведь они должны признать право покупателя
Массальская: Хозяину с материковой Украины необходимо оформить сделку здесь, поскольку покупателю нужно зарегистрировать свое право, и без органов государственной регистрации России тут не обойтись, ведь они должны признать право покупателя. И покупателю, как ни крути, нужно учитывать российские законы, ведь ему дальше владеть и управлять этой недвижимостью, передавать в наследство. Так что он вынужден регистрировать ее здесь. И здесь как раз считаются ничтожными сделки, заключенные в Херсоне или других городах Украины. Получив или купив объекты недвижимости по законам Украины, покупатели или наследники потом ничего не могут сделать с ними здесь. Это юридическая и политическая проблема.
– Есть ли выход? Например, одновременная регистрация сделки по обе стороны Перекопа? Как поступать риелторам и тем, кто покупает и продает недвижимость?
Массальская: Риелторы выходят из ситуации следующим образом. Конечно, спрос диктует предложение – покупатель, если он хочет приобрести недвижимость, естественно, будет ее регистрировать по законам РФ. Если продавцу важно избавиться от недвижимости в Украине, что тоже нормально, то можно оформлять вторую сделку там, на материковой Украине. В частности, юридические лица Украины так и делают. Ведь покупатель здесь, покупая объект у юрлица, должен оформить его тут, чтобы полноценно владеть, а продавцу-юрлицу надо как-то списать основное средство со своего баланса, поэтому приходится оформлять вторую сделку в Украине.
– Какова стоимость жилья? В 2014, как мы уже говорили, был очень большой спрос на крымскую недвижимость, и цены сильно выросли, став выше киевских и приблизившись к московским. Какова динамика цен сейчас, есть ли прогнозы, как она будет развиваться в дальнейшем?
Массальская: Мы не должны забывать о валютных колебаниях. О том, что произошло на рынке валюты и нефти с 2014 года до 2016. Конечно же, ослабли рубль и гривна, усилил позиции доллар. Естественно, это сказалось на ценах. В долларе цена изменилась несущественно. Если в Украине квартира стоила 50 тысяч долларов, то в этой валюте она, может, и снизила цену, но незначительно, а вот в гривне или рубле мы видим существенное снижение цены. За 2 миллиона рублей два года назад можно было купить прекрасную однокомнатную квартиру у моря, а сейчас она стоит практически 4 миллиона. Конечно, россиянам трудно смириться, что недвижимость стала в два раза дороже. Хотя в долларе как было 50 тысяч, так и осталось. Так что в основном на всплески цен влияет внешнеэкономическая ситуация – курс доллара, цена барреля. Но нет такого, чтобы цены катастрофически упали. Они, по сути, не изменились.
– Насколько в традициях крымского рынка сохранять эту привязку к доллару? Насколько я знаю из личного общения, многие россияне не понимали, почему это в Крыму все цены на недвижимость измеряются в условных единицах?
Очень многие украинцы приезжают продавать недвижимость за ненадобностью или же по политическим причинам
Массальская: Согласна, такое явление есть. Очень многие украинцы приезжают продавать недвижимость за ненадобностью или же по политическим причинам. Естественно, продавцы из Украины хотят продавать в долларах. Но хочу сказать, что рынок продавца уже приучается работать в рублях. Продавец из Украины выставляет цену в рублях. Потом покупаются доллары в две сделки, по курсу дня, и дальше уже нужно везти эти деньги в Украину. И тут уже важный вопрос – механизм перевода денег. Можно из Крыма отправить деньги в долларах США через банки.
– А с какой комиссией?
Массальская: Комиссия совершенно обычная, просто не все здешние банки имеют на это право. Но некоторые все же могут, да не исключены и быстрые переводы по 5 тысяч долларов в день. Рынок потихоньку приспосабливается. Но он пока не приспособился и в Украине. Украинские владельцы жалуются, дескать, мы переведем деньги в Украину, а из банка снять не сможем – есть нормы, сколько можно снять в день в долларах, а все остальное – в гривнах. Так что трудности не столько с переводом денег из Крыма, сколько с тем, как ими распорядиться в Украине.
– Со снятием переводов со счетов есть проблемы везде, в том числе в Крыму. Я хотел бы процитировать комментарий нашей читательницы по имени Любовь. Она приводит ссылку на сайт объявлений в Евпатории и пригородах и пишет, что «на сегодняшний день однокомнатная квартира стоит приблизительно 30 тысяч долларов – это цены 2008-2009 годов после кризиса. Но предложений, в сравнении с прошлым и позапрошлым годом, мало – либо люди надеются зарабатывать на сдаче в аренду летом, либо уже не надеются на продажу. Летом 2014 года за однокомнатную квартиру просили порядка 40-50 тысяч долларов, и объявлений была масса». Читательница Ольга из Симферополя пишет, что «сейчас каждый устанавливает цены, какие захочет: кому нужно продать быстрее, ставят ниже. Участки практически не продаются, квартиры – одно- и двухкомнатные. А вообще цены сильно выросли: новострой с ремонтом на вторичке – в среднем 2 тысячи долларов, без ремонта, голые стены – тысяча долларов». По вашим прогнозам, какие города сейчас наиболее перспективны, где в ближайшем будущем будут наиболее активно покупать жилье, как вообще изменилась в этом плане география в Крыму с 2014 года?
Массальская: Симферополь, Севастополь, Ялта и прибрежные районы ЮБК – наиболее активные города, где сегодня приобретают недвижимость. Западный и Восточный Крым, где тоже есть приморские города – недвижимость подешевле, но потому и имеется спрос. Север Крыма – Джанкой, Красноперекопск – из-за удаленности от моря самый дешевый. В Красноперекопске можно купить маленькую квартирку и за 10 тысяч долларов. Так что для малообеспеченных покупателей Северный Крым доступен, квартиры там часто покупают за счет материнского капитала. Не вижу, честно говоря, никакого пессимизма и паники в отношении темпов рынка недвижимости. Да, он ослаб по сравнению с 2014 годом, но он вполне работает.
FACEBOOK КОММЕНТАРИИ: