Сразу после российской аннексии Крыма цены на недвижимость взлетели на 20-50%, однако падение рубля и общее ухудшение состояния российской экономики пошатнули рынок, и к концу 2015 он почти замер. В каком состоянии пребывает рынок недвижимого имущества в Крыму в 2016, есть ли спрос на новые квартиры, кто покупает крымскую недвижимость и есть ли смысл вкладывать в нее деньги? На эти вопросы ответят президент ассоциации риэлторов «Недвижимость Севастополя» Григорий Апресов, аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник и советник по макроэкономике гендиректора компании «Открытие Брокер» Сергей Хестанов.
Российский рынок недвижимости ощутит рост цен на квартиры лишь в 2019, а до этого ситуация лишь ухудшится. Низшая точка кризиса ожидается в 2017. Об этом сообщают в Российском экономическом университете. По данным специалистов, строительство нового жилья в России будет замораживаться, компании откажутся от крупных проектов. Застой на рынке жилья связывают с отсутствием роста доходов населения, западными санкциями, непостоянными ценами на нефть и слабым рублем. В аннексированном Крыму жилье, которое стремительно росло в цене весь 2014 год, начало дешеветь. На протяжении прошлого года рынок недвижимости полуострова находился в депрессивном состоянии. Всего в 2015 цены на квартиры упали на 28%, в 2016 тенденция сохраняется: рубль обесценивается, экономическая ситуация России ухудшается. По оценкам российских экспертов, цены могут уменьшиться еще на 25-50%. При этом директор крымского агентства недвижимости «Мультидом» Наталья Массальская утверждает: в Крыму есть спрос на недвижимость со стороны жителей России. По ее словам, сейчас активно избавляются от недвижимости в Крыму граждане Украины, и причина тому – не аннексия, а высокие цены на недвижимость на полуострове. Кроме того, эксперты подчеркивают: при покупке квартир на полуострове граждане России активно используют средства, полученные по государственным программам – материнский капитал или бюджетные средства Министерства обороны России.
На данный момент на рынке недвижимости формируется дефляционная спираль. Об этом говорит руководитель группы управления проектами Рейтингового агентства строительного комплекса Федор Выломов. Дефляционная спираль – это циклический процесс, при котором падение экономики вызывает снижение цен, что провоцирует дальнейшее падение экономики и еще большее снижение цен.
– С нами на связи президент ассоциации риэлторов «Недвижимость Севастополя» Григорий Апресов. Григорий, кто сегодня ваши основные клиенты: крымчане, граждане Украины, жители регионов России?
Большинство покупателей сейчас – свои, крымчане, которые решают собственные проблемыГригорий Апресов
Апресов: Как говорится, все понемножку, но большинство покупателей сейчас – свои, крымчане, которые решают собственные проблемы. Далее – покупатели из континентальной России, и на третьем месте – граждане Украины, которые планируют переехать в Крым.
– Что больше всего интересует ваших клиентов?
Апресов: В основном сделки проходят в бюджетном ценовом диапазоне – одно- и двухкомнатные квартиры, небольшие частные дома, садовые и дачные дома.
– До 2014 цены в Крыму почти всегда привязывались к курсу доллара. Сохранилась ли эта привязка?
Апресов: Цены в рублях, но, конечно, связь с долларом существует. Люди к этому привыкли. Кроме того, достаточное количество объектов выложено на продажу гражданами разных регионов Украины, и, конечно, они считают не в рублях, а в долларах.
– Риэлторы говорят о том, что многие украинцы сейчас продают недвижимость в Крыму. Мог ли рост предложения привести к снижению цен на недвижимость?
Апресов: По логике, так и должно быть. Но те объекты, которые выставляют на продажу граждане Украины, к этому не приводят. Потому что люди продают не последнее, они в свое время покупали эту недвижимость для отдыха, и они не торопятся с продажей и держат цены в долларах, по которым и покупали. Вести с ними торги очень сложно. Кто торгуется и снижает цены – тот в итоге нормально продает.
– Сколько в среднем нужно иметь денег, чтобы купить двухкомнатную квартиру в Крыму?
Апресов: Около 4 миллионов рублей, или 50 тысяч долларов.
– Как, по вашей оценке, изменились цены за минувшие два года?
От 2014 года цены поднялись примерно в полтора раза, если пересчитывать в долларахГригорий Апресов
Апресов: Динамика интересная. В 2014 рынок остановился, потому что полгода не работали реестры, при этом сразу бешено поднялся спрос. Цены взлетели на 30-40%. Потом они вроде начали регулироваться, но вырос доллар. Так что от 2014 года цены поднялись примерно в полтора раза, если пересчитывать в долларах.
– Как изменилось количество сделок с 2014 по 2016?
Апресов: Количество сделок однозначно растет. В 2014 с марта по сентябрь сделок почти не было – разве что по предварительным договорам, серые. Реальные сделки через реестр начались с сентября 2014. В 2015 сделок было больше, ну а сейчас ситуация начала налаживаться, по количеству сделок есть небольшой рост по сравнению с 2015 годом.
– А как обстоит ситуация с рынком нового жилья?
Апресов: В 2014 очень много строек было заморожено, ведь большинство строительных компаний были зарегистрированы как украинские. В переходный период проходила перерегистрация, проверка, перевод на российские стандарты. В 2015 стройки восстановились, сейчас ситуация на первичном рынке нормальная.
– В какой объект недвижимости вы бы посоветовали инвестировать на сегодняшний день в Крыму, чтобы при необходимости его можно было быстро продать?
Апресов: Я считаю, что лучшая инвестиция – это земля. Особенно, если она у моря. Наверное, это самое ликвидное вложение в перспективе. Сейчас нет бешеного спроса на землю, но как долгосрочная инвестиция это очень хороший вариант.
– С нами на связи аналитик российского рынка недвижимости Геннадий Стерник. Геннадий Моисеевич, что происходит на рынке недвижимости России с 2014 года?
Все, что было выставлено на продажу в 2015, зависло. Застройщики начали воздерживаться от начала новых строек, на рынке стало меньше новых объектовГеннадий Стерник
Стерник: В конце 2014-начале 2015 произошел общий обвал экономики. И, с одной стороны, был ажиотаж среди граждан, желающих обменять свои обесценивающиеся деньги на жилье. А, с другой стороны, высокая инфляция и уменьшение доходов населения снижали покупательную способность. Были такие волны: то повышение, то снижение активности покупателей. В 2015 цены пошли вниз, и объемы продаж тоже. Потому что упали доходы населения. В 2016 ситуация несколько изменилась. В марте заканчивалось субсидирование по ипотекам, и граждане кинулись получать эти ипотеки. Дальше экономика несколько приспособилась к нынешней ситуации, граждане успокоились, и спрос начал повышаться. Но за это время объем предложения очень увеличился – до полутора раз. Все, что было выставлено на продажу в 2015, зависло. Застройщики начали воздерживаться от начала новых строек, на рынке стало меньше новых объектов. Начал снижаться объем предложений. Но он все еще так велик, что спрос увеличился, но он все еще не превышает предложение.
– Можно ли говорить о том, что рынок уже достиг дна, и дальше недвижимость дешеветь не будет?
Стерник: Я думаю, что будет снижаться объем предложения, но будет снижаться и спрос – хотя бы потому, что поддержка социальной сферы в ближайшие 3 года резко уменьшится. Доходы граждан будут уменьшаться. Потому цены все равно будут снижаться – думаю, вплоть до 2020.
– С нами на связи российский экономист, советник по макроэкономике гендиректора компании «Открытие Брокер» Сергей Хестанов. Сергей, означает ли ситуация на рынке недвижимости России, что жилье для россиян со временем может стать доступнее?
Рынку недвижимости слабо помогает ипотека – в силу того, что большинство россиян не располагают средствами ни для первоначального взноса, ни для процентных выплатСергей Хестанов
Хестанов: По сравнению с 2008 годом, когда перед началом экономического кризиса рынок недвижимости в России достиг своих максимальных показателей, цены снизились примерно в 2 с половиной раза в долларовом эквиваленте. При этом в последние полгода происходит заметное снижение количества сделок. Потому что реальные доходы граждан неуклонно снижаются, и для большинства россиян перспектива покупки недвижимости крайне туманна. Рынку недвижимости слабо помогает ипотека – в силу того, что большинство россиян не располагают средствами ни для первоначального взноса, ни для процентных выплат. Думаю, в обозримом будущем тенденция к снижению цен сохранится, и параллельно в строительной отрасли усилится тенденция к снижению объемов строительства. Объекты, которые легче достроить, будут достроены, проблемные же будут законсервированы. Поскольку в значительной степени строительная индустрия России работала на заемные деньги, многие застройщики потерпят банкротство.
– Насколько вообще изменилось желание россиян тратить деньги?
Хестанов: Поведение россиян как потребителей изменилось достаточно предсказуемым образом. Около 85% домохозяйств перешли к политике жесткой экономии – это очень хорошо видно по падению оборотов розничной торговли. Вот уже 19 месяцев оборот розничной торговли в России устойчиво падает. Изменились и потребительские предпочтения. Если раньше большинство домохозяйств покупали в основном товары среднего качества, то сейчас основной критерий выбора товара – цена. Спрос сместился в эконом-сегмент, причем по всем видам продукции. Единственный успех, которым может похвастаться торговля – то, что темпы спада упали примерно до 5% в годовом выражении. Это достаточно тревожное положение дел.
FACEBOOK КОММЕНТАРИИ: