Как быть с участком в аннексированном Крыму, если он не оформлен по российскому законодательству? Можно ли гражданам Украины проводить на полуострове сделки купли-продажи? Каким образом защититься от мартовского указа президента России об изъятии земли в Крыму? И какие международные механизмы используют крымчане для отстаивания своего права собственности?
Эти и другие актуальные вопросы в эфире Радио Крым.Реалии ведущая Елена Ремовская обсуждает с украинским адвокатом из Крыма, экспертом Регионального центра прав человека Романом Мартыновским.
– Роман, много ли крымчан обращается к вам за консультациями по поводу земельных участков?
– Таких обращений меньше, чем мы думали. Люди почему-то не очень охотно обращаются к правозащитным организациям, которые находятся на материковой Украине. Этими вопросами также занимается прокуратура Автономной Республики Крым в рамках уголовного дела, которое относится к крымским событиям, начиная с марта 2014 года.
– Когда к вам все же обращаются, то что именно спрашивают?
– Вопросы по частной собственности можно разделить на три основные группы. Первая – это изъятие земельных участков под различными предлогами, то есть лишения права собственности на землю. Вторая категория – это прекращение действия или досрочное расторжение договоров аренды, которые были заключены еще в украинский период, например, сроком на 49 лет. Третья – нарушения права собственности, связанные со сносом объектов недвижимости в Крыму.
– К нам обратился радиослушатель из Крыма с такой историей. Он после 2014 года получил российский паспорт, но возникла проблема с правом собственности на участок с недостроенным объектом в Кировском районе. Слушатель купил участок в 2007 году, получив решение поселкового совета на его выделение. Однако в прошлом году при обращении к нотариусу с целью оформления завещания он выяснил, что участок и имущество на самом деле не оформлены по российскому законодательству. В поселковом совете, по словам слушателя, ему в оформлении участка отказали и теперь якобы угрожают его отобрать. Что тут можно предпринять?
– В этом случае он вряд ли сможет обойтись без обращения в судебные органы – в российские суды, созданные на оккупированной территории. Я так понимаю, что этот человек не оформил государственный акт о праве собственности на земельный участок. Видимо, в связи с этим и возникли проблемы. Те, у кого были украинские госакты, в последующем особо не имели трудностей с оформлением участков по российскому законодательству. Если поселковый совет отказывается совершать какие-либо действия, связанные с оформлением права собственности на эту землю – нужно проходить все судебные инстанции на территории Крыма, в том числе так называемый Верховный суд Крыма. Если апелляции и кассационные жалобы не принесут результатов, можно будет обратиться в Европейский суд по правам человека, особенно если участок отберут. Для этой инстанции не так уж важно, какие именно на руках у человека были документы, подтверждающие законность владения этим земельным участком. Необоснованное вторжение в право собственности может рассматриваться как нарушение первой статьи первого протокола к Европейской конвенции по правам человека.
– А может быть так, что у крымчанина по каким-то причинам документов вообще не оказывается на землю?
– Да, есть много ситуаций, когда люди как переселенцы приезжали на территорию Крыма в 60-70-х годах, получали дома, земельные участки, вселялись туда, но не оформляли право собственности надлежащим образом. Когда Россия захватила Крым, возникли проблемы с переоформлением этих участков в соответствии с российским законодательством. Исходя из данных на сайтах оккупационных судов, в большинстве случаев те все же признают право собственности на землю или объекты недвижимости при условии, что у лица есть документы, подтверждающие правомерность владения участком с этого периода. Естественно, для этого нужно, чтобы орган оккупационной власти или сельскохозяйственные предприятия, на чьей территории находятся участки или объекты недвижимости, не возражали против их оформления.
– Другая наша слушательница, которая живет на материковой части Украины, хочет продать дом в Сакском районе, приобретенный в 2006 году. Больше подробностей она не предоставила. На что ей стоит обратить внимание?
– Очевидно, многие люди вынуждены продавать свое имущество в Крыму – особенно те, кто выехал оттуда. Первый вопрос: оформлен ли дом в соответствии с российским законодательством? Как известно, по украинским законам такие сделки признаются ничтожными, если только не удостоверены уполномоченными органами Украины. Нам известны ситуации и случаи, когда те, кто желает приобрести недвижимость в оккупированном Крыму, одновременно просят продавца зарегистрировать эту сделку также на территории материковой Украины. То есть они перестраховываются на случай деоккупации, чтобы в дальнейшем считаться добросовестными приобретателями этого имущества. Второй вопрос: будет ли продавец присутствовать при сделке? Если он может приехать на полуостров, это одна ситуация, если не может – другая. В последнем случае придется оформлять доверенность на человека, который сможет представлять интересы продавца. Третий вопрос: продавец – это гражданин Российской Федерации или нет? От этого зависит уровень налога, который надо будет заплатить со сделки. Ставка для нерезидентов существенно больше, чем для резидентов.
– Вы упоминали о сносе объектов недвижимости. Что это за прецеденты?
– В первую очередь это касается физических лиц. Например, в украинский период рассматривался судебный спор, который закончился тем, что суд отказал в сносе строения, поскольку у владельца были все документы. Но после того как Крым был захвачен Россией, на этого человека начали подавать иски уже в оккупационные суды, а те – принимать решения о сносе. Это в том числе относится к строениям в прибрежной зоне, в местах, которые российские власти отнесли к лесоохотничьим угодьям. Или же человек начал строительство в украинские времена и не успел закончить его по каким-то причинам – в итоге Россия признает строение незаконно возведенным и принимает решение о сносе, причем за счет владельца. Это могут быть большие двух-, трехэтажные дома, на демонтаж которых нужно потратить немало денег. Если владелец не сносит сам, это делают судебные приставы, а потом обращаются в суд за взысканием денег с него.
– Президент России Владимир Путин 20 марта расширил перечень территорий, где земельные участки не могут находиться в собственности у «иностранцев» и «зарубежных юридических лиц» – таковыми российские власти в случае с аннексированным полуостровом считают и украинцев. В список вошло большинство районов Крыма и Севастополя, а также Керчь, Ялта, Евпатория и другие прибрежные города полуострова. Прокуратура АРК уже подсчитала, что около 10 тысяч человек, владеющие участками в аннексированном Крыму, могут лишиться их в результате этого указа. Обращались ли к вам крымчане по этому поводу?
– Конечно, всплеск таких обращений пришелся как раз на март-апрель этого года. Сразу хочу сказать, что для России ничего уникального в этом указе нет, но в данном случае она распространила его действие на территорию, которая согласно международному праву ей не принадлежит. Таким образом, у наших граждан и иностранцев есть год, чтобы принять решение об отчуждении участков, которые находятся в их собственности. Если речь идет просто о земле, ситуация не такая болезненная, но если на ней расположен объект недвижимости, где кто-то живет, то все гораздо сложнее.
– Что будет, если гражданин Украины откажется от отчуждения участка?
– Во-первых, землю могут изъять в собственность российского государства и затем предложить бывшему собственнику заключить договор аренды. То есть в дальнейшем он сможет пользоваться этим имуществом уже как арендатор. При этом необходимо добиваться, чтобы российское государство выплатило бывшему собственнику компенсацию стоимости участка. Во-вторых, землю могут продать на торгах, и тогда уже новые собственники будут выстраивать свои отношения со старыми. К нам поступила информация, что в отдельных районах Крыма уже начали составлять списки участков на отчуждение, но мы пока не можем ее подтвердить. Исходя из севастопольского опыта, можно сказать, что для изъятия порядка 10 тысяч участков бюджеты соответствующих районов должны располагать немалыми денежными средствами, чтобы нанять различные юридические фирмы для участия в судах. Пока у нас нет данных о том, чтобы в бюджеты 2021 года на это закладывались какие-то суммы. Так что есть предположение, что процесс изъятия не начнется в течение одного года с момента опубликования указа Владимира Путина – или же начнется в регионах с небольшим количеством земельных участков.
– Можно ли гражданам Украины как-то избежать этого изъятия?
– Да, для этого придется получить российский паспорт. Я знаю что многие уже приняли такое решение, хотя раньше не хотели этого делать. Думаю, уже сегодня можно наверняка утверждать, что нам не приходится ждать справедливости от этого указа: я убежден, что никто не получит в качестве компенсации реальную рыночную стоимость своего участка. Так или иначе, у собственников будет возможность обжаловать эти решения в судебном порядке… Те, кто обратился в ЕСПЧ два-три года назад, уже находятся на пути к тому, чтобы через пять-шесть лет получить компенсацию за изъятое имущество. Конечно, тут тоже не следует рассчитывать на возмещение его рыночной стоимости, но в противном случае человек не получит ничего.
– Насколько нам известно, вы совместно с прокуратурой АРК подготовили материалы относительно нарушений прав собственности физических лиц в Крыму, чтобы затем передать их в Международный уголовный суд. О скольких таких случаях вам известно?
– Действительно, мы реализовывали этот проект на протяжении последнего года – собирали информацию о жертвах незаконного присвоения имущества в Крыму. Мы рассматриваем это как военное преступление, предусмотренное статьей 8, пунктом А, подпунктом 4 Римского статута Международного уголовного суда. Там прямо сказано, что незаконное крупномасштабное уничтожение или присвоение имущества является военным преступлением – в тех случаях, когда не вызвано военной необходимостью. Говорить о такой необходимости России в случае с Крымом нет никаких оснований. Нами собрана информация о более чем четырех тысячах жертв таких нарушений, и в ближайшие недели мы планируем совместно с прокуратурой АРК обратиться в Международный уголовный суд. В 2017 году мы уже готовили подобное обращение, только в связи с так называемой национализацией украинского государственного имущества и имущества украинских юридических лиц в Крыму. Военные преступления не имеют срока давности и не могут оставаться безнаказанными.
(Текст подготовил Владислав Ленцев)
FACEBOOK КОММЕНТАРИИ: